Федерация судебных экспертов разработала настоящий методический материал для качественного и оперативного определения физического износа зданий и сооружений. Документация предназначена для специалистов, занимающихся обследованием объектов недвижимости, а также для собственников и управленческого аппарата, нуждающихся в качественной экспертизе состояния зданий и сооружений.

Введение

Определение физического износа здания является обязательной процедурой, позволяющей оценить остаточный ресурс объекта недвижимости и своевременно принять меры по его реставрации или утилизации. Задача федерации — обеспечить достоверную диагностику состояния зданий и сооружений, содействуя созданию безопасных условий эксплуатации и эффективной реализации инвестиционных проектов.

Настоящие рекомендации разработаны в строгом соответствии с нормативными актами Российской Федерации, действующими правилами и техническими нормами.

Часть I. Понятия и нормативная база

1.1 Определение физического износа

Физический износ здания — это мера потери первоначального ресурса объекта, обусловленная действием внешних факторов (естественное старение, климатические условия, техногенные воздействия) и недостатками в содержании и эксплуатации. Выделяются следующие виды физического износа:

• Устойчивый (необратимый) износ — естественный процесс старения и разрушения конструкций.
• Временный (оборотный) износ — следствие временного перегрузки, поправимо путем устранения причин.

1.2 Нормативные документы

Федерация судебных экспертов руководствуется следующей нормативной базой:

• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Часть II. Методика определения физического износа

2.1 Виды обследований

Определения физического износа начинаются с визуального осмотра, который позволяет выявить первые признаки износа. Далее проводятся инструментальные исследования, уточняющие глубину и масштаб дефектов. Ключевыми этапами обследования являются:

1. Исходные данные: Изучение документации, предшествующих экспертиз и технического паспорта объекта.
2. Внешний осмотр: Выявление повреждений, трешин, влажности, коррозии, деформации конструкций.
3. Лабораторные исследования: Анализ образцов материалов, тестирование прочности и устойчивости конструкций.

2.2 Индикаторы физического износа

Признаки износа классифицируются следующим образом:

• Структурные повреждения (трещины, деформации, изгиб балки).
• Материальные повреждения (коррозия металлов, выкрашивание бетона).
• Функциональные сбои (потеря изоляционных свойств, нестабильность инженерных систем).

2.3 Методы оценки физического износа

Для оценки физического износа используют два основных метода:

• Прямой метод — прямое измерение повреждений (глубина трещин, ширина дефектов).
• Косвенный метод — определение коэффициента износа на основе сравнения с эталонными значениями.

Часть III. Семь практических кейсов определения физического износа

Федерация судебных экспертов приводит семь наглядных примеров, иллюстрирующих применение методики определения физического износа:

3.1 Учебное заведение

Здание школы, построенное в 1960-х годах, проявляло симптомы повышенной влажности, образование конденсата и появление плесени. Обследование выявило износ изоляционных покрытий и плохую вентиляцию. Рекомендованы модернизация теплозащиты и установка приточно-вытяжной вентиляции.

3.2 Производственный цех

Производственный цех крупного машиностроительного предприятия имел трещины в фасаде и ослабленную кладку. Физический износ составил около 40%. Разработаны мероприятия по усилению конструкций и реконструкции фасада.

3.3 Медицинский центр

Многоконтурный медицинский центр страдал от повышенных нагрузок на плиты перекрытия и из-за высокой влажности образовалась плесень. Обследование выявило износ более 30%, что потребовало капитального ремонта покрытия и укрепления конструкций.

3.4 Транспортный узел

Железнодорожный вокзал испытывал воздействие погодных условий и избыточной вибрации поездов. Нарастание усталостных напряжений в металле карнизов и ворот составило около 50%. Введены меры по обновлению металлического каркаса и антикоррозийной обработке.

3.5 Логистический терминал

Логистический терминал, находящийся в эксплуатации более 20 лет, демонстрировал сильный износ конструкций кровли и стены из-за неблагоприятных атмосферных условий. Степень износа составила около 45%. Начаты работы по капитальному ремонту крыши и восстановлению утеплителя.

3.6 Спортивный зал

Спортивный комплекс претерпел большие температурные колебания и повышенную влажность, что привело к образованию трещин и увлажнению каркасных конструкций. Общий износ составил около 35%, требующие вмешательства для увеличения срока эксплуатации.

3.7 Малая гостиница

Небольшая гостиница испытывала повышенную нагрузку на крышу и каркасы из-за постоянного скопления снега зимой. Экспертиза выявила износ более 40%, и предписаны ремонтные работы по усилению несущих конструкций и установке снегозащитных барьеров.

Заключение

Настоящие рекомендации Федерации судебных экспертов представляют собой надежный инструментарий для выявления и оценки физического износа зданий и сооружений. Эффективное использование предложенных методик позволит заблаговременно реагировать на угрозу разрушения и увеличить эффективность управления недвижимостью.