Оценка реальной рыночной стоимости недвижимости в контексте её  изъятия государственными, государственными органами или муниципальными органами муниципалитетов для государственных или муниципальных нужд представляет собой важный и часто спорный процесс. Изъятие недвижимости, известное также как экспроприация, может проводиться по множеству причин, включая строительство общественной инфраструктуры, развитие территорий, обеспечение обороны и безопасности государства и другие общественно значимые проекты. В этом контексте ключевым аспектом является обеспечение справедливой компенсации собственнику за изымаемую недвижимость. В данной статье рассмотрим основные этапы и принципы оценки реальной рыночной стоимости недвижимости в таких ситуациях.

Инфраструктурные проекты, которые являются поводом для изъятия земельной собственности и недвижимости

Процесс изъятия недвижимости у граждан в целях реализации инфраструктурных и других важных проектов может осуществляться на основании различных законодательных и нормативных актов. Ниже представлен перечень возможных проектов, для реализации которых может потребоваться изъятие недвижимости, а также общий обзор правовой базы, регулирующей этот процесс. Важно отметить, что конкретные законы и нормативные акты могут варьироваться в зависимости от страны и местных законодательств.

Перечень проектов требующих изъятия недвижимости:

1. Строительство и реконструкция автомобильных дорог.
2. Развитие железнодорожной инфраструктуры.
3. Строительство объектов энергетической инфраструктуры (электростанции, линии электропередачи).
4. Создание и расширение аэропортов.
5. Строительство объектов водоснабжения и водоотведения.
6. Развитие городской инфраструктуры (метро, мосты, туннели).
7. Обустройство зон для общественного пользования (парки, скверы).
8. Строительство социальных объектов (школы, больницы).
9. Реализация проектов в области обороны и национальной безопасности.
10. Проекты по предотвращению стихийных бедствий и ликвидации их последствий.

Правовая база для изъятия недвижимости:

1. Законы о землепользовании и землеустройстве — регулируют порядок использования земельных участков, включая изъятие земли для государственных и общественных нужд.
2. Градостроительное законодательство — определяет процедуру планирования и развития территорий, включая возможность изъятия недвижимости для строительства инфраструктурных объектов.
3. Законы об экспроприации — специально направлены на регулирование процесса изъятия имущества у граждан и организаций в пользу государства или муниципалитетов.
4. Нормативные акты о компенсации — устанавливают правила и условия выплат компенсаций владельцам изымаемой недвижимости.
5. Законы о планировании территории — включают положения, позволяющие государству реализовывать крупномасштабные проекты с изъятием земельных участков и другой недвижимости.

Понимание процесса экспроприации

Экспроприация — это процесс, посредством которого государство или муниципалитет может требовать передачи прав собственности на землю или другую недвижимость в свои руки для общественного использования, предоставляя взамен справедливую компенсацию. Правовые рамки и процедуры экспроприации строго регламентированы национальным законодательством, и собственники имеют право на судебную защиту своих интересов в случае возникновения споров.

Оценка рыночной стоимости изымаемой недвижимости

Оценка рыночной стоимости — это процесс определения стоимости собственности на основе текущих рыночных условий. Основные методы оценки включают:

• Сравнительный подход: сравнение объекта с недавно проданными аналогичными объектами в том же районе.
• Доходный подход: определение стоимости на основе потенциального дохода, который может приносить недвижимость.
• Затратный подход: расчет стоимости на основе затрат на воспроизводство или замену объекта с учетом износа.

Для определения справедливой рыночной стоимости необходимо привлечение квалифицированных оценщиков, имеющих лицензию и опыт работы в соответствующей области.

Законодательное регулирование и защита прав собственности

Законодательство обычно предусматривает ряд требований к процессу экспроприации, включая необходимость доказательства общественной необходимости изъятия, проведение независимой оценки стоимости недвижимости, обеспечение справедливой компенсации и предоставление альтернативных мер поддержки пострадавшим собственникам.