❗ Когда требуется судебная оценка недвижимости в МСК (Москве), важно понимать: это не просто отчёт оценщика, а официальная судебная экспертиза, оформленная в строгом соответствии с требованиями процессуального законодательства.

⚖️ В каких ситуациях проводится судебная оценка в МСК:

• 🏠 Споры при разделе совместно нажитого имущества (квартиры, дома, таунхаусы);

• 🏢 Арбитражные тяжбы по поводу долей в офисах и складах;

• 📉 Банкротства юридических лиц, где требуется объективная рыночная оценка;

• 🧾 Споры с налоговой инспекцией по кадастровой стоимости;

• 🏗️ Судебные дела о качестве и стоимости недвижимости при передаче по ДДУ.

🏛️ Кто может проводить такую оценку?

❌ Не обычные оценщики с лицензией.
✅ Только судебные эксперты, включённые в экспертную организацию с опытом работы в судебных процессах столицы.

⚠️ Особенности судебной оценки в МСК:

• Высокая плотность судебных споров — экспертизы часто проверяются апелляциями и кассациями;

• Объекты сложной структуры — апартаменты, торговые центры, элитная недвижимость;

• Активное оспаривание заключений — важно, чтобы эксперт умел отстаивать результаты в суде.

📘 Методики судебной оценки недвижимости

Когда суд назначает проведение судебной экспертизы по оценке недвижимости, эксперт не волен «считать на глаз». Он обязан применять утверждённые государством методы, описанные в Федеральных стандартах оценки (ФСО), и руководствоваться профильными законами, в том числе:

• 📕 Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

• 📘 Гражданский процессуальный кодекс (ГПК РФ)

• 📙 Арбитражный процессуальный кодекс (АПК РФ)

• 📗 ФСО №1, №2, №3 и др.

🔧 Основные методические подходы

В зависимости от типа недвижимости, состояния объекта и целей оценки (определение рыночной или восстановительной стоимости), судебные эксперты применяют один или несколько из следующих подходов:

1️⃣ Сравнительный подход

(основной для жилой и коммерческой недвижимости)
📊 Суть: сравнение объекта с аналогичными объектами, выставленными или проданными в том же районе.

Применяется в судах чаще всего!
✅ Учитываются: локация, площадь, этажность, инфраструктура, техническое состояние.
💬 Используется в спорах о разделе имущества, взыскании ущерба, выкупе долей.

2️⃣ Доходный подход

(применяется к коммерческим объектам)
📈 Суть: объект оценивается как источник дохода (арендного).
📌 Используется в делах о банкротстве, спорах с инвесторами, в оценке бизнес-недвижимости.

3️⃣ Затратный подход

🛠️ Суть: определяется стоимость строительства или восстановления аналогичного объекта с вычетом износа.
🧱 Применяется при оценке:

• новых объектов без аналогов

• разрушенных зданий

• участков с незавершённым строительством

⚖️ Как судебный эксперт выбирает подход?

Судебный эксперт должен обосновать, почему он выбрал один метод или несколько, и почему он не использовал другие. Это одно из ключевых отличий профессиональной судебной экспертизы от обычной оценки для банка или налоговой.

❗ Важный нюанс:

🛑 Суд не примет заключение, если эксперт просто «сказал цену».
✅ Он должен расписать:

• источник данных

• расчётные формулы

• обоснование корректировок

• ссылку на методику и ФСО

📌 Примеры из практики судебной оценки недвижимости:

✅ Пример 1: Раздел квартиры между бывшими супругами

👩‍⚖️ Гражданское дело в районном суде Москвы
📍 Суть: квартира в долевой собственности, одна сторона заявила заниженную стоимость с целью выкупа доли за копейки.
🔎 Эксперт Союза «Федерация судебных экспертов» провёл рыночную оценку по сравнительному подходу.
💡 Результат: суд принял рыночную стоимость в 18,7 млн рублей (вместо 13 млн, указанных истцом), и обязал выплатить компенсацию по справедливой цене.

✅ Пример 2: Оценка офисного помещения в арбитражном споре

🏢 Арбитражный суд г. Москвы
📍 Суть: спор между двумя юрлицами по поводу доли в офисе на Арбате.
🔎 Был применён доходный подход, так как помещение сдавалось в аренду.
💡 Результат: подтверждена рыночная стоимость доли, суд признал её в деле о взыскании компенсации.

✅ Пример 3: Оценка недостроенного дома при разделе имущества

🏗️ Гражданское дело в Подмосковье
📍 Суть: объект незавершённого строительства (коттедж 70% готовности).
🔎 Применён затратный подход с учётом стадии готовности и фактических затрат.
💡 Результат: эксперт обосновал, что рыночная стоимость составляет 5,2 млн руб., а не 8 млн, как указывала противоположная сторона.

✅ Пример 4: Оспаривание стоимости недвижимости при банкротстве

💼 Арбитражное дело
📍 Суть: оценка рыночной стоимости здания склада для включения в конкурсную массу.
🔎 Использованы как сравнительный, так и доходный подход.
💡 Результат: эксперт доказал завышение начальной оценки от конкурсного управляющего, в итоге склад был реализован по реальной рыночной цене, что спасло часть имущества кредитора.

✅ Пример 5: Рецензия на заведомо заниженную оценку в другом отчёте

📃 Гражданское дело о продаже доли квартиры через суд
📍 Суть: одна сторона представила отчёт об оценке с явными нарушениями методики.
🔎 Наш судебный эксперт провёл рецензию и вторичную оценку.
💡 Результат: первая экспертиза признана несостоятельной, суд принял во внимание только заключение Союза «Федерация судебных экспертов».

📌 Все эти примеры подтверждают: судебная оценка недвижимости — это не формальность, а ключевой инструмент справедливого разрешения имущественных споров.

🔎 Мы, Союз «Федерация судебных экспертов», проводим такие оценки по всей Москве и МО:

✅ Только судебные эксперты
✅ Опыт участия в судебных и арбитражных делах
✅ Строго по ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО и ГПК/АПК РФ

📍 Обратиться за экспертизой можно на сайте:
👉 https://ocexp.ru/